Anche in Italia arrivano i Condhotel un nuovo format ricettivo che nasce in America e che rende l’hotel come una casa e viceversa. A partire dal 21 marzo, infatti, sarà possibile istituire questi condomini hotel, che possono rappresentare una nuova forma di investimento immobiliare o una nuova soluzione per acquisire una seconda casa da utilizzare solo in alcuni periodi dell’anno, per esempio, e renderli remunerativi quando non li si utilizza.
Questo nuovo format ricettivo è destinato a rivoluzionare l’offerta turistica con l’investimento immobiliare, ponendosi sul mercato in concorrenza con le proposte di airbnb di fascia medio-alta oppure alle multiproprietà.
In Italia i Condhotel sono stati ufficialmente introdotti dalla legge Sblocca Italia del 2014, a cui è seguito un decreto attuativo a partire dal 21 marzo 2018 che apre la strada alla realizzazione diffusa. La regolamentazione, tuttavia, dovrà essere disciplinata sia a livello regionale e sia i Comuni dovranno operare per le loro competenze.
I Condhotel, nel dettaglio, sono composti da almeno sei camere tradizionali e da alloggi indipendenti. Il formato minimo consiste in una stanza dotata di cucina e di bagno, ma può comprendere anche sistemazioni di lusso come attici e suite.
Il Condhotel può essere realizzato da un hotel con almeno 3 stelle, oppure restaurando un hotel chiuso o aggregando spazi abitativi esterni. Gli appartamenti messi in vendita non possono superare il 40% delle soluzioni che compongono la struttura ricettiva. Il proprietario può utilizzare a proprio piacimento la propria unità, mentre nei giorni in cui è libero, l’albergatore può affittarlo ai clienti per poi dividere i proventi con il proprietario.
Le quote di condivisione degli utili possono variare in base agli accordi presi nelle forme di 50 e 50, 60 e 40 e così via. Per i privati non ci sono incombenze pratiche da ottemperare, nemmeno la gestione dell’alloggio che compete esclusivamente all’hotel. Sarà l’albergo a gestire le prenotazioni, effettuare l’accoglienza e occuparsi di riparazioni eventuali e operazioni di pulizia.
Rispetto al passato i clienti hanno la possibilità di scegliere se alloggiare nella classica camera d’albergo oppure se prenotare un alloggio indipendenti, per essere autonomi rispetto alla scansione dei momenti della giornata in albergo. Il Condhotel però deve avere una portineria unica e un’uguale gestione per camere e appartamenti.
Gli alloggi esterni devono essere collocati nelle immediate vicinanze senza superare i 200 metri. I proprietari degli alloggi stringono con l’albergatore un contratto decennale. Il Condhotel ha una destinazione abitativa e non alberghiera, questo vuol dire che nel caso in cui l’albergatore non mantenesse gli impegni, e la struttura andasse in fallimento, il proprietario degli alloggi non perde l’unità immobiliare.
Come abbiamo già accennato all’inizio non tutte le strutture ricettive possono trasformarsi in Condhotel. Pensioni e locande, per esempio, non possono trasformarsi in Condhotel. Secondo Ferderalberghi la regolamentazione di questa nuova forma di format ricettivo è una conquista per il turismo nostrano.
Con questo provvedimento, alberghi che finora hanno avuto delle difficoltà ad andare avanti, avranno la possibilità di mettere in vendita parte della struttura per reperire i fondi necessari per una riqualificazione. Il proprietario non solo guadagna un’unità immobiliare di cui può usufruire quando lo desidera, ma allo stesso tempo può guadagnare dal proprio alloggio senza avere alcun onere di gestione e può decidere se usufruire dei servizi dell’albergo.
Le località dove nasceranno i Condhotel potranno conoscere ulteriori benefici in termini occupazionali che di turismo e visibilità. Inoltre, la normativa non vieta di costruire da zero il proprio Condhotel. Questo significa che oltre alle strutture preesistenti si potranno realizzare delle strutture ibride anche grazie a nuove costruzioni.
I ricavi derivanti dall’attività ricettiva saranno tassati in forma legata alla situazione del singolo proprietario, in base al numero degli alloggi posseduti. Saranno applicati, quindi, il reddito di impresa, la cedolare secca o l’aliquota IRPEF ordinaria. Questo tipo di offerta potrà anche regolamentare meglio il mercato delle locazioni brevi, spesso caratterizzate da un’offerta improvvisata e non sempre rispondente alla normativa attuale.
Dal punto di vista dell’accoglienza, la creazione dei Condhotel comporta una nuova sfida per designer e arredatori professionisti, che dovranno ricavare delle soluzioni abitative di grande impatto visivo.
L’importante come sempre è rendere fruibile lo spazio collocando negli appartamenti e nelle camere solo lo stretto indispensabile per rendere il soggiorno piacevole. Negli appartamenti è possibile recuperare spazio scegliendo di collocare un divano letto, ma con materasso comodo, oppure minicucine a scomparsa.
Se gli spazi lo consentono possiamo dotare l’ambiente di sedie e tavoli coordinati all’ambiente, dove consumare i pasti in tranquillità, oppure creare un’area relax con divani e poltrone, dove poter ritrovare tutta l’atmosfera soffusa e confortevole del soggiorno di casa.
Se anche gli appartamenti sono di proprietà dei privati, allo stesso tempo si richiede a chi opera nella gestione dei Condhotel di fornire tutti i comfort necessari per garantire sia agli ospiti delle camere che agli ospiti degli appartamenti lo stesso livello di ospitalità.
Per esempio, negli appartamenti sarà possibile lasciare una box di benvenuto per la preparazione di un pranzo o una cena, così da consentire all’ospite di poter prendere confidenza con il territorio in maniera tranquilla, soprattutto se si effettua il check in nel tardo pomeriggio.
Non possono mancare dotazioni come il set bollitore accompagnato da una selezione di bevande solubili come the, tisane e caffè, magari accompagnate da biscottini e prodotti locali. Allo stesso tempo nel bagno non deve mancare un set cortesia completo, con prodotti per la cura della persona accuratamente selezionati, meglio se in confezioni biodegradabili e realizzati in bio-plastica vegetale, così da fornire agli ospiti una serie di dotazioni ecologiche e al passo con le nuove istanze che animano il dibattito della produzione dei rifiuti in albergo.
Allo stesso tempo anche l’appartamento deve presentare le dotazioni necessarie per effettuare la raccolta differenziata come da predisposizione del Comune di appartenenza, collocando cestini con scomparti appositi.
Allo stesso tempo bisogna dotare gli ambienti di efficienti sistemi di areazione per impedire che gli odori provenienti dalle cucine possano diffondersi nell’ambiente. Così come è necessario curare l’insonorizzazione attraverso la posa in opera di pavimenti, porte e infissi che consentono di rendere l’ambiente più silenzioso, anche utilizzando carte da parati fono-assorbenti.
Infine, non meno importante, fornire all’ospite informazioni attraverso un “manuale della casa” su come utilizzare gli elettrodomestici presenti all’interno dell’unità immobiliare. Questo può essere utile soprattutto negli appartamenti che si trovano più lontano dalla reception, così da consentire all’ospite di essere autonomo nel proprio soggiorno.
Riusciranno i Condhotel a trasformare il settore ricettivo e apportare benefici a tutto il Paese?
